Habitatge i Europa

Vivim temps en els quals desafortunadament la crisi habitacional és notícia. Segons un estudi de Fedea, una vegada s'inclou la despesa en habitatge en l'equació, la taxa de pobresa general a Espanya supera el 23%. Un de cada quatre inquilins inicialment no pobres travessa el llindar de la pobresa després d'afrontar el pagament del seu lloguer de mercat. La realitat en la resta d'Europa no és molt diferent. En 2024, la presidenta de la Comissió Europea, Ursula von der Leyen, va crear per primera vegada una cartera d'habitatge i energia a càrrec del Comissari Donen Jørgensen. I en 2025 es va constituir el consell assessor d'habitatge. Va haver-hi moltes reunions i un total de 75 recomanacions per a atallar d'arrel la crisi habitacional que impera sobre el continent. No totes les recomanacions van ser incorporades en el primer Pla Europeu d'Habitatge Assequible, però si que va servir com a pedra angular i altaveu per a impulsar les reformes que tant necessiten els Estats membres en aquest àmbit. L'habitatge no és competència de Brussel·les, però Europa porta anys condicionant indirectament les polítiques nacionals a través de les normes de competència i dels seus Pressupostos. Les normes de competència de la UE condicionen les ajudes que una administració, bé sigui municipal, autonòmica o estatal, dedica a qui construeix i gestiona habitatge a preus reduïts. Fins ara, el suport a l'habitatge assequible quedava limitat a 15 milions d'euros a l'any. Així ho reconeix el propi Pla. Això va canviar amb la nova Decisió (UE) 2025/2630, en vigor des del passat 8 de gener, en la qual es crea una categoria pròpia per a l'habitatge assequible dins del règim de serveis d'interès econòmic general. Queda exempta de notificació i sense import màxim de compensació. A canvi, els habitatges han de #mantenir com a assequibles almenys vint anys, excepte excepcions justificades. Entre els col·lectius als quals els Estats poden donar prioritat, la Decisió cita a treballadors essencials, persones amb discapacitat, majors i estudiants. El Pressupost europeu és, sens dubte, l'altre gran mecanisme que condiciona la política d'habitatge a nivell nacional. El famós pla de Recuperació va ser una fita per a Europa, amb 806.900 milions d'euros d'estímul. S'espera un pla encara més potent per al Pressupost pluriennal 2028-2034, amb estimacions prop de 2 bilions d'euros i sent l'habitatge un sector clau per a la Comissió. A canvi hi haurà exigències perquè els Estats membres adoptin les mesures suggerides per la Comissió. És a dir, els diners arriba si implementes el que et suggereixen des d'Europa. Algunes de les mesures proposades són controvertides com la intervenció del mercat de lloguer de curta durada i les restriccions al segon habitatge, més encara si cap en països el creixement i l'ocupació dels quals depèn en gran manera del turisme.

Unes altres van clarament en la bona direcció, com són l'èmfasi en la necessitat de mobilitzar capital per a augmentar l'oferta d'habitatge, el suport a la construcció industrialitzada i la disminució de la burocràcia administrativa. La proposta de Reglament sobre habitatge assequible presentat el 9 de setembre per la Comissió Europea ho reflecteix. El control de rendes queda fora del Reglament, atès que bona part de la literatura econòmica adverteix dels seus efectes perversos sobre l'oferta i incapacitat de reduir preus del lloguer, encara que desafortunadament el tema torni a ser notícia a nivell nacional. Necessitem fer de l'escàs, abundant. Segons el Pla Europeu d'Habitatge Assequible, que la Comissió va presentar al desembre de 2025, la Unió necessita més de dos milions d'habitatges a l'any però construeix solament 1,6 milions. Cobrir la bretxa d'habitatge (0,4 milions anuals) durant la dècada vinent costaria aproximadament un bilió d'euros. Suposant un cost mitjà de 250.000 euros per habitatge d'uns 100 #m² de mitjana, la necessitat total (els dos milions d'habitatges anuals durant deu anys) costaria uns 5 bilions d'euros. No hi ha Estat que pugui cobrir aquesta ingent quantitat amb diners públics únicament. Europa necessita mobilitzar capital privat de manera massiva i sense precedents per a construir aquest estoc d'habitatge que tant necessitem. Hi ha molts tipus de capital i el que Europa necessita per a resoldre la crisi habitacional és el capital “pacient”, la qual cosa els inversors criden core i core+. Es troba principalment en fons de pensions, asseguradores, governs sobirans i estalvis bancaris. Aquests diners ha de ser canalitzat a través de nous vehicles d'inversió paneuropeus en col·laboració amb capital públic; #llegir, Comissió Europea, Banc Europeu d'Inversions, Banc Europeu de Reconstrucció i Desenvolupament, i els bancs de foment dels Estats membres. Fins avui, aquestes institucions públiques han anunciat més de 400.000 milions d'euros per als pròxims anys. Això representa al voltant del 8% de la necessitat total d'habitatge a Europa per a la dècada vinent. El 92% restant haurà de ser capital privat, que estimo en uns 4,6 bilions d'euros. Aquests diners existeix. Només els estalvis europeus sumen més de 33 bilions d'euros (informe Letta, abril de 2024) i la meitat d'aquests diners està fora d'Europa. Hem d'atreure-ho de tornada i canalitzar-ho cap a la nova categoria d'actiu financer que està emergint: l'habitatge assequible regulat.

Els mecanismes que tenim sobre la taula i que fa falta activar són un compte d'estalvi a nivell europeu (inspirada en el Livret A de França), bons europeus d'habitatge que aglutinin ciutats i països de la Unió Europea amb risc creditici reduït gràcies a la garantia pública, i el suport a la creació d'un gran fons paneuropeu d'habitatge assequible que diversifiqui risc geogràfic injectant capital en desenvolupaments d'habitatge assequible de llarg a llarg del continent. Necessitem també que els reguladors disminueixin el consum de capital de les inversions en habitatge assequible de bancs (RWA, Risk Weighted Assets, segons la CRR) i asseguradores (Solvència II). I que el Banc Central Europeu estudiï admetre com a col·lateral els bons d'habitatge assequible. Aquest capital, a més, ha de #guanyar la legitimitat social. El meu llibre La Porta Tancada: La crisi de l'habitatge a Europa, que narra les dificultats i penúries dels europeus en material d'habitatge (basat en els més de 13.000 escrits a la consulta pública del Pla), mostra que els ciutadans assenyalen en la seva majoria als fons voltor i l'especulació, però desconeixen els diferents tipus de capital i les estructures institucionals i financeres que permetrien crear les cases que la classe treballadora i la població més vulnerable necessita. Hem de crear les institucions i estructures de mercat que ens permetin construir els sostres que els ciutadans necessiten per a formar les seves llars. Construir és una activitat noble i santa que va exercir el que possiblement és el nostre sant més volgut, San José, constructor (téktõn en grec, Mateo 13.55). Jaime Luque, Professor de ESCP Business School, membre del consell assessor d'habitatge de la Comissió Europea i autor del llibre ‘La Porta Tancada: La crisi de l'habitatge a Europa’. ______________ Les opinions expressades en aquest article són personals i no reflecteixen necessàriament el punt de vista de la Comissió Europea