El Suprem limita el càlcul del cadastre sense la visita presencial d'un perit

Important sentència del Tribunal Suprem en favor del contribuent en el respectiu al valor cadastral que les administracions autonòmiques usen com a referència per a calcular, entre altres coses, l'Impost de Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats després de la venda d'un pis quan no existeix valor de referència. L'Alt Tribunal estima un recurs presentat contra una fallada del Tribunal Superior de Justícia d'Extremadura en 2024 i l'anul·la, fitant encara més les excepcions per les quals l'Administració no necessita recórrer a la visita d'un perit per a valorar un immoble quan no existeix valor de referència del cadastre, o “quan el contribuent hagi impugnat aquest valor”, explica a EXPANSIÓN José María Salcedo, soci de Salcedo Tax Litigation & Legal Advising. El cas al qual al·ludeix la sentència correspon a un contribuent que va adquirir un habitatge i una plaça de garatge per 120.000 euros en 2018, justificant el preu mitjançant l'informe d'un arquitecte tècnic que incloïa una visita interior i exterior a l'immoble. Malgrat això, la Junta d'Extremadura va revisar la seva liquidació d'impostos i va valorar l'operació en més de 200.000 euros, resultant en una liquidació d'uns 7.500 euros incloent els interessos de demora. En la seva valoració, la Junta no havia enviat un perit a visitar l'immoble, sinó que va aportar proves documentals com a plans, ortofotografies i fotografies realitzades a través de la visió satel·litària de Google Maps; alguna cosa que va motivar el recurs del contribuent davant el Suprem, que finalment ha fallat al seu favor. Argumenta l'Alt Tribunal que les proves aportades només van permetre realitzar una valoració “estereotipada i generalitzada”, i que aquesta informació no permet obtenir una valoració singularitzada de l'immoble, especialment per a conèixer l'estat de l'interior. El Tribunal Suprem reforça així la seva doctrina i recorda que “la visita constitueix la regla general perquè permet garantir una valoració individualitzada i prou motivada, atenent circumstàncies que no sempre poden #conèixer mitjançant fonts documentals, com l'estat de conservació, la qualitat dels materials, la distribució interior, les deficiències constructives o la necessitat de reformes”. Així mateix, la Sala contenciosa administrativa assenyala que, “encara que excepcionalment pot #prescindir de la inspecció, l'Administració ha d'acreditar de manera concreta, racional, suficient i objectiva que aquesta visita resulta innecessària, sense que l'òrgan judicial pugui suplir posteriorment les manques del dictamen”. Sobre aquest tema, Salcedo explica que, de manera habitual, les administracions solen incloure un paràgraf en les valoracions realitzades mitjançant proves documentals -com Google Maps- on argumenten que la visita presencial d'un perit no s'ha produït al no presentar l'immoble “circumstàncies singulars”.

Després de la sentència, el Suprem considera que “es tracta d'una motivació de còpia i pega, per la qual cosa estableix que no n'hi ha prou amb incloure aquest paràgraf, sinó que ha d'existir una justificació real” per a evitar aquestes visites en la valoració del preu d'un immoble. Tot, en un context on la major part de les valoracions ja es fan per mitjà del valor de referència que va ser confirmat pel Tribunal Constitucional fa uns mesos, per la qual cosa “el percentatge de comprovacions de valors ha baixat moltíssim i l'Administració hauria de tenir mitjans suficients per a fer aquestes comprovacions” de manera presencial amb un perit. “Abans sí que tenien aquesta excusa, però ja no”, valora Salcedo a aquest diari. A més de les implicacions que la sentència del Suprem assenyala de manera explícita, l'advocat fiscalista repassa unes altres que podrien #obrir després de la publicació de la fallada. Per exemple, què ocorreria si, després d'haver valorat un immoble mitjançant proves documentals o pel valor de referència, el contribuent estima oportú interposar un recurs impugnant aquest valor i forçar la visita presencial d'un perit que finalment dictamini que el preu ha de ser superior a l'establert en primera instància. En aquests casos, apunta Salcedo, “s'aplica el que es diu la prohibició de reformatio in peius, la prohibició de de empitjorar la situació”. Per tant, prevaldria el preu inferior perquè el recurs “no sigui dissuasiu”.